Nhiều cư dân nghĩ rằng tòa nhà đã mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thì đồ đạc trong căn hộ cũng được bảo vệ. Thực tế, danh mục tài sản phải mua bảo hiểm bắt buộc theo Nghị định 67/2023/NĐ-CP không liệt kê nội thất rời, đồ điện tử hay vật dụng sinh hoạt của từng hộ. Bài viết này giải thích khoảng trống đó, các cấu phần của một gói bảo hiểm căn hộ tự nguyện và tiêu chí chọn gói theo từng hoàn cảnh.
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc của chung cư bảo vệ gì?
Từ ngày 1/7/2025, Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ) có hiệu lực và sửa đổi một số điều của Nghị định 67/2023/NĐ-CP về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Theo Phụ lục VII của Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà chung cư và nhà ở tập thể cao từ 5 tầng trở lên, hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên, thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP (đã được sửa đổi) xác định tài sản phải mua bảo hiểm gồm hai nhóm. Nhóm thứ nhất là nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình, cùng máy móc, thiết bị phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nhóm thứ hai là hàng hóa, vật tư, bao gồm nguyên vật liệu, bán thành phẩm và thành phẩm. Danh mục này không nhắc tới đồ gia dụng, nội thất rời hay thiết bị điện tử cá nhân của từng căn hộ.
Tỷ lệ phí tối thiểu cho nhà chung cư theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP là 0,05%/năm nếu tòa nhà có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler) và 0,1%/năm nếu không có. Số tiền bảo hiểm tối thiểu được tính theo giá thị trường của tài sản phải bảo hiểm tại thời điểm giao kết hợp đồng. Đây chỉ là mức sàn; mức phí thực tế của từng tòa nhà phụ thuộc vào giá trị thẩm định và thỏa thuận với doanh nghiệp bảo hiểm.
Trách nhiệm mua bảo hiểm cho phần sở hữu chung thường gắn với chủ đầu tư ở giai đoạn trước bàn giao, sau đó chuyển sang ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành. Cách thu phí từ cư dân (thu riêng hay qua các khoản đóng góp) khác nhau giữa các tòa nhà. Cách chắc chắn nhất là hỏi ban quản trị xem hợp đồng bảo hiểm của tòa nhà đang bảo vệ những hạng mục nào, số tiền bảo hiểm bao nhiêu và có bao gồm phần diện tích căn hộ riêng hay không.
Điểm mấu chốt cho cư dân: kể cả khi tòa nhà tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ bảo hiểm bắt buộc, tivi, tủ lạnh, sofa, máy tính hay đồ dùng gia đình của bạn không phải đối tượng được liệt kê trong quy định bắt buộc. Muốn có nguồn tài chính bù đắp cho những tài sản này, bạn cần một hợp đồng bảo hiểm tự nguyện riêng. Chi tiết về diện bắt buộc và mức phạt khi không mua đã được phân tích trong bài Nhà ở có bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ không?.
Rủi ro nào thường đe dọa tài sản trong căn hộ?
Cháy lớn lan ra cả tòa nhà là kịch bản dễ hình dung nhất, nhưng không phải kịch bản duy nhất. Đời sống chung cư có nhiều rủi ro nhỏ hơn và xảy ra thường xuyên hơn, gây thiệt hại trực tiếp cho tài sản bên trong căn hộ.
Chập điện và cháy cục bộ. Ổ cắm quá tải, bếp điện, máy sấy, xe điện sạc trong nhà đều có thể gây cháy trong phạm vi một căn hộ. Thiệt hại về nội thất, thiết bị bên trong căn hộ là tổn thất của chính hộ gia đình.
Nước tràn, vỡ đường ống. Đường ống cấp thoát nước bị vỡ, bồn nước tràn hoặc nước từ căn hộ tầng trên thấm xuống có thể làm hỏng sàn gỗ, tủ bếp, đồ điện tử. Khi nguồn gây hại là căn hộ khác, việc đòi bồi thường từ hộ liền kề thường mất thời gian và dễ phát sinh tranh chấp dân sự.
Trộm cắp. Hệ thống an ninh của chung cư giảm rủi ro nhưng không loại bỏ hoàn toàn. Lưu ý rằng nhiều quy tắc bảo hiểm chỉ chi trả khi có dấu hiệu đột nhập, sử dụng vũ lực, chứ không chi trả cho trường hợp tài sản “tự nhiên biến mất”.
Giông bão. Căn hộ tầng cao hoặc ở vùng ven biển chịu rủi ro vỡ kính, nước mưa tạt vào nhà khi có bão. Một số quy tắc bảo hiểm có điều kiện loại trừ riêng cho hạng mục ngoài trời hoặc công trình đang sửa chữa, nên cần đọc kỹ.
Trách nhiệm với hàng xóm. Nếu sự cố xuất phát từ căn hộ của bạn (ví dụ quên khóa vòi nước làm thấm xuống tầng dưới), bạn có thể phải bồi thường cho người khác. Một số gói bảo hiểm nhà ở có quyền lợi trách nhiệm đối với bên thứ ba, nhưng không phải gói nào cũng có sẵn.
Gói bảo hiểm căn hộ tự nguyện gồm những phần nào?
Trên thị trường, sản phẩm cho căn hộ thường mang tên “bảo hiểm nhà tư nhân”, “bảo hiểm nhà ở” hoặc “bảo hiểm mọi rủi ro căn hộ chung cư”. Dù tên gọi khác nhau, cấu trúc phổ biến gồm hai đối tượng bảo hiểm có thể mua riêng hoặc kết hợp.
Để minh họa cụ thể, Quy tắc bảo hiểm nhà tư nhân của Bảo hiểm Bảo Long (công bố trên website của hãng) định nghĩa hai đối tượng như sau:
- Ngôi nhà: căn nhà hoặc căn hộ chung cư dùng để ở, do người được bảo hiểm sở hữu hoặc quản lý hợp pháp, là công trình đã hoàn thiện.
- Tài sản bên trong: đồ gia dụng và nội thất thuộc người được bảo hiểm hoặc thành viên gia đình, nằm trong khuôn viên ngôi nhà.
Quy tắc này liệt kê các rủi ro được bảo hiểm gồm: cháy; sét đánh trực tiếp; nổ đối với thiết bị sinh hoạt; giông, bão, lũ lụt; vỡ hoặc tràn nước từ bể chứa, thiết bị chứa nước, đường ống; đâm va từ phương tiện đường bộ; trộm cướp có dấu hiệu sử dụng vũ lực và đột nhập. Ngoài ra còn có quyền lợi chi phí thuê chỗ ở tạm thời trong thời gian sửa chữa, có giới hạn theo tỷ lệ số tiền bảo hiểm và số ngày.
Điểm đáng chú ý là danh sách loại trừ. Cũng theo quy tắc trên, vàng bạc, trang sức, đá quý, tác phẩm nghệ thuật, tiền mặt, giấy tờ có giá bị loại trừ; tài sản cá nhân như quần áo, điện thoại di động, máy tính xách tay cũng nằm trong nhóm loại trừ. Nói cách khác, “tài sản bên trong” trong hợp đồng thường hiểu là đồ gia dụng, nội thất cố định trong nhà, chưa chắc bao gồm mọi món đồ có giá trị bạn sở hữu.
Đây là ví dụ của một hãng. Phạm vi, mức miễn thường, hạn mức bồi thường và danh sách loại trừ khác nhau tùy hãng và tùy gói. Bạn nên yêu cầu bản quy tắc bảo hiểm đầy đủ trước khi ký, thay vì chỉ đọc tờ giới thiệu quyền lợi tóm tắt. Bài Bảo hiểm nhà ở tư nhân: Bảo vệ gì ngoài cháy nổ? giải thích thêm về các rủi ro mở rộng ngoài cháy nổ áp dụng cho nhà ở nói chung.
Nên chọn gói nào cho căn hộ của bạn?
Không có một gói “tốt nhất” cho mọi căn hộ. Lựa chọn phù hợp phụ thuộc vào tình trạng sở hữu, giá trị tài sản bên trong và rủi ro đặc thù của vị trí căn hộ. Dưới đây là một số tình huống thường gặp để bạn tự đối chiếu.
Căn hộ đã hoàn thiện nội thất giá trị cao?
Nếu bạn đã đầu tư nhiều vào sàn gỗ, trần thạch cao, tủ bếp, hệ thống điện âm tường và thiết bị gia dụng lớn, phương án kết hợp cả “ngôi nhà” (phần hoàn thiện thuộc sở hữu riêng) và “tài sản bên trong” là đáng cân nhắc. Hãy kiểm kê sơ bộ giá trị nội thất để khai báo số tiền bảo hiểm sát thực tế. Nếu thiết bị điện tử chiếm tỷ trọng lớn, hỏi rõ hãng xem nhóm này có hạn mức riêng hay bị loại trừ.
Căn hộ tầng cao hoặc ở vùng nhiều bão?
Ưu tiên gói có quyền lợi giông bão và vỡ, tràn nước từ đường ống. Hỏi kỹ điều kiện bồi thường khi nước mưa tạt vào qua cửa kính, vì một số quy tắc chỉ chi trả khi kết cấu bị hư hại trước do gió bão. Với căn hộ có ban công rộng, cần xác nhận các hạng mục ngoài trời có thuộc phạm vi hay không.
Căn hộ cho thuê thì ai mua phần nào?
Chủ nhà thường quan tâm đến phần hoàn thiện và nội thất cố định mình trang bị. Người thuê có tài sản riêng mang vào nên tự cân nhắc bảo hiểm cho phần đó, vì hợp đồng của chủ nhà không mặc định bảo vệ đồ của người thuê. Hai bên nên ghi rõ trong hợp đồng thuê ai chịu trách nhiệm mua bảo hiểm cho hạng mục nào để tránh tranh cãi khi có sự cố. Ngoài ra, chủ nhà nên kiểm tra quy tắc bảo hiểm có điều khoản nào yêu cầu thông báo khi cho thuê hay không.
Căn hộ mới nhận bàn giao, chưa có nhiều đồ?
Giá trị tài sản bên trong còn thấp nên có thể bắt đầu với gói phạm vi cơ bản và số tiền bảo hiểm nhỏ. Khi hoàn thiện nội thất, bạn có thể đề nghị hãng điều chỉnh số tiền bảo hiểm ở kỳ gia hạn. Việc để số tiền bảo hiểm thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế sau khi đã đầu tư nội thất có thể dẫn tới bồi thường theo tỷ lệ, sẽ giải thích ở phần dưới.
Những điều khoản nào dễ bị bỏ qua khi mua?
Ngoài phạm vi rủi ro, một số điều khoản ảnh hưởng trực tiếp tới số tiền bạn nhận được khi có sự cố nhưng thường bị bỏ qua.
Bồi thường theo tỷ lệ khi bảo hiểm dưới giá trị. Quy tắc của Bảo Long nêu rõ: nếu số tiền bảo hiểm thấp hơn giá trị thực tế, bồi thường được tính theo tỷ lệ, áp dụng riêng cho từng hạng mục. Ví dụ giả định: nếu nội thất trị giá khoảng 400 triệu đồng nhưng chỉ khai báo 200 triệu đồng, khi thiệt hại 100 triệu đồng, số tiền bồi thường có thể chỉ bằng một nửa thiệt hại trước khi trừ miễn thường. Cách tính cụ thể phụ thuộc quy tắc của từng hãng.
Mức miễn thường. Đây là số tiền bạn tự chịu trong mỗi vụ tổn thất. Mức này ghi trong giấy chứng nhận hoặc hợp đồng, nên cần hỏi rõ trước khi ký.
Nghĩa vụ thông báo và thời hạn hồ sơ. Quy tắc nêu trên yêu cầu thông báo ngay cho hãng, báo công an nếu có dấu hiệu phá hoại, và nộp hồ sơ khiếu nại chi tiết trong vòng 30 ngày (trừ khi hãng đồng ý gia hạn). Quyền lợi có thể bị mất nếu không yêu cầu bồi thường trong 1 năm kể từ sự kiện bảo hiểm.
Kê khai trung thực. Hợp đồng có thể mất hiệu lực nếu bạn kê khai sai hoặc không khai báo thông tin quan trọng, ví dụ mục đích sử dụng căn hộ. Khi có sự cố cháy, các bước xử lý ban đầu và hồ sơ cần chuẩn bị được hướng dẫn chi tiết trong bài Nhà bị cháy: Các bước cần làm ngay để claim bảo hiểm đúng quy trình.
Checklist câu hỏi trước khi ký hợp đồng
Trước khi quyết định, hãy chuẩn bị danh sách câu hỏi để hỏi tư vấn viên hoặc hãng bảo hiểm:
- Gói này bảo hiểm “ngôi nhà”, “tài sản bên trong” hay cả hai? Phần hoàn thiện căn hộ được định nghĩa thế nào?
- Phạm vi cơ bản gồm những rủi ro nào? Rủi ro nào phải mua bổ sung (bão lũ, vỡ ống nước, trộm cắp, trách nhiệm với bên thứ ba)?
- Thiết bị điện tử, máy tính xách tay, điện thoại, trang sức có bị loại trừ hoặc có hạn mức riêng không?
- Cơ sở bồi thường là giá trị thay thế mới hay có trừ khấu hao? Có áp dụng bồi thường theo tỷ lệ khi khai báo thiếu không?
- Mức miễn thường cho mỗi vụ tổn thất là bao nhiêu?
- Khi có sự cố cần thông báo trong bao lâu, hồ sơ gồm những gì?
- Có cần kê khai danh mục tài sản giá trị cao, hóa đơn mua sắm khi tham gia hay khi bồi thường không?
Lưu lại hóa đơn, ảnh chụp nội thất và thiết bị trong nhà ngay từ khi mua bảo hiểm. Tài liệu này giúp chứng minh giá trị tài sản nếu cần yêu cầu bồi thường.
Tóm tắt nhanh
- Chung cư từ 5 tầng hoặc 1.000 m² sàn trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP; tài sản bắt buộc là nhà, công trình và tài sản gắn liền, không liệt kê đồ gia dụng của từng hộ.
- Tỷ lệ phí tối thiểu cho chung cư: 0,05%/năm (có sprinkler) hoặc 0,1%/năm (không có).
- Muốn bảo vệ nội thất, thiết bị trong căn hộ, cần gói bảo hiểm nhà ở tự nguyện, thường gồm “ngôi nhà” và “tài sản bên trong”.
- Đọc kỹ danh sách loại trừ: nhiều quy tắc loại trừ trang sức, tiền mặt, điện thoại, máy tính xách tay.
- Khai báo số tiền bảo hiểm sát giá trị thực để tránh bồi thường theo tỷ lệ; hỏi rõ mức miễn thường và thời hạn thông báo tổn thất.
- Mức phí, hạn mức và điều khoản khác nhau tùy hãng; thông tin trong bài mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính cá nhân.
Nếu bạn cần so sánh phạm vi bảo vệ giữa các hãng cho căn hộ của mình, hãy liên hệ BaoHiemVui để được tư vấn và nhận báo giá dựa trên tình trạng thực tế căn hộ.
Câu hỏi thường gặp
Tòa nhà đã mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, đồ đạc trong căn hộ của tôi có được bồi thường không?
Danh mục tài sản phải mua bảo hiểm bắt buộc theo Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP (đã sửa đổi) là nhà, công trình, tài sản gắn liền, máy móc thiết bị phục vụ sản xuất kinh doanh và hàng hóa, vật tư; không liệt kê đồ gia dụng, nội thất rời của từng hộ. Bạn nên hỏi ban quản trị về phạm vi hợp đồng của tòa nhà và cân nhắc mua bảo hiểm nhà ở tự nguyện cho tài sản bên trong.
Bảo hiểm căn hộ có chi trả khi mất điện thoại, laptop không?
Tùy quy tắc của từng hãng. Ví dụ, Quy tắc bảo hiểm nhà tư nhân của Bảo hiểm Bảo Long loại trừ tài sản cá nhân như quần áo, điện thoại di động, máy tính xách tay. Bạn cần hỏi rõ trước khi mua nếu muốn bảo vệ nhóm tài sản này.
Khai báo số tiền bảo hiểm thấp để giảm phí có ảnh hưởng gì?
Có. Nhiều quy tắc áp dụng bồi thường theo tỷ lệ khi số tiền bảo hiểm thấp hơn giá trị thực tế, nghĩa là bạn chỉ nhận một phần thiệt hại tương ứng. Nên khai báo sát giá trị thực của tài sản.
Người thuê căn hộ có mua được bảo hiểm cho đồ của mình không?
Đối tượng tài sản bên trong theo nhiều quy tắc là đồ gia dụng, nội thất thuộc người được bảo hiểm hoặc thành viên gia đình. Người thuê nên hỏi trực tiếp hãng bảo hiểm về điều kiện tham gia khi không phải chủ sở hữu căn hộ.
